平山县人民政府关于印发《平山县农村宅基地和村民自建住房管理实施细则》的通知

平政〔2022〕5号

平山县人民政府

关于印发《平山县农村宅基地和村民自建住房管理实施细则》的通知

各乡（镇）人民政府，县政府有关部门：

现将《平山县农村宅基地和村民自建住房管理实施细则》印发给你们，请各单位结合实际，认真抓好贯彻落实。

平山县人民政府

2022年5月12日

平山县农村宅基地和村民自建住房

管理实施细则

第一章总则

第一条为加强农村宅基地和村民自建住房管理，保障农村村民合法权益，改善农村人居环境，加快美丽乡村建设，推进乡村振兴战略实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《河北省城乡规划条例》《河北省农村宅基地管理办法》和农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》、河北省住建厅等部门《关于加强农村自建住房规划建设管理的通知》《石家庄市农村宅基地和村民自建住房管理办法》等法律、法规和政策规定，结合我县实际，制定本实施细则。

第二条办法所称的农村，包括村庄和集镇。

本办法所称的农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地。包括住房、附属用房和庭院等占地。

本办法所称的村民，是指本集体经济组织范围内的农村集体经济组织成员。

本办法所称的村民自建住房，是指农村村民在依法取得的宅基地上新建和原址翻建、改建、扩建的住房。

第三条本细则适用于我县行政区域内农村宅基地的管理和村民自建住房的管理。

第四条县农业农村局负责宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查；参与编制国土空间规划和村庄规划。

县自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，合理满足宅基地需求，依法办理农用地转用审批手续；负责村民自建住房建筑风貌管控；会同农业农村部门提出农村村民住宅新增建设用地计划指标需求；办理农村宅基地和房屋不动产登记。

县住房和城乡建设局负责村民自建住房建设行业管理，指导乡（镇）政府对村民自建住房的设计、施工、质量安全等进行监督管理服务；负责组织编制村民自建住房设计图册；负责建筑工匠培训管理。

乡（镇）人民政府建立宅基地统一管理机制，统筹协调乡（镇）农业综合服务中心、自然资源和生态环境办公室等相关部门履行宅基地用地审查，乡村建设规划许可，农房建设安全等职责，推行一个窗口对外受理，多部门内部联动运行，加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求，建立宅基地和农房乡（镇）联审联办制度，为村民建房提供便捷高效的服务。

村集体经济组织或村民委员会负责村民住房建设初审、日常检查等管理工作，将村民住房建设相关内容纳入村规民约，建立宅基地民主管理制度，设立村级宅基地协管员，全程协助乡（镇）相关部门做好村民建房申请审批“三到场”工作。建立宅基地日常巡查机制，对违法违规建房行为做到早发现、早制止、早报告。

县自然资源和规划局负责建立农村地籍调查数据库和不动产登记信息系统；县农业农村局负责建立农村宅基地管理数据库和信息管理系统；县住房和城乡建设局负责建立农村房屋安全信息系统，各职能部门要建立协调机制，通过开放端口、数据拷贝、系统对接等方式实现信息共享互通，经费由县财政据实保障。

县财政、交通、林业、水利、电力、公安、应急、消防、城管综合行政执法等有关部门按照各自职责，配合做好农村村民自建住房建设和管理工作。

第五条乡（镇）政府负责本辖区内宅基地和村民自建住房的审批和管理，对村民自建住房质量安全负属地管理责任；负责本辖区内村庄规划编制；开展宅基地及建房动态巡查，及时发现和处置各类违法违规行为。

第六条村集体经济组织是本村宅基地和村民自建住房的日常管理和监督主体。制定宅基地和村民自建住房管理章程，规范管理行为，明确管理要求；完善宅基地和村民自建住房民主管理程序，健全议事协商和矛盾纠纷调解机制。

第七条农村宅基地实行所有权、资格权、使用权分置管理，巩固宅基地集体所有权，保障农户宅基地资格权和村民房屋财产权，适度放活宅基地和村民房屋使用权。

村民住房建设，应当遵循“规划先行、一户一宅、因地制宜、生态环保、安全宜居”的原则，注重体现乡土特点和建筑风貌。

第二章规划管控

第八条县自然资源和规划局根据国土空间规划和村庄规划划分的村庄类别，综合考虑人口变化、区位条件和经济社会发展等因素，按照城郊融合类、集聚提升类、特色保护类、搬迁撤并类、保留改善类村庄类型，科学确定村庄形态和布局，分类制定规划管理策略。

第九条坚持先规划、再建设的原则，规范有序地实施农村房屋建设。乡（镇）政府按照上位规划确定的农村居民点布局、建设用地管控要求和村庄发展实际，编制“多规合一”的实用性村庄建设发展规划，为农村房屋建设提供科学依据，合理确定宅基地规模和布局，划定宅基地建设范围。在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。

纳入城市、镇规划建设用地范围内的乡、村庄不再单独编制乡规划、村庄规划。

对城郊融合类村庄，可纳入城镇详细规划统筹编制。

对整体搬迁的村庄，不单独编制村庄规划。

第十条按照绿色、环保、适用、美观、安全的总体要求，对城郊融合类村庄，新规划的集中住宅小区宜以多层建筑为主，其他村庄选择多层或低层（三层以下，下同）住房建筑；对集聚提升类村庄，联村建设新型农村社区的，选择多层或低层住房建筑，其他村庄以低层为主；对特色保护类村庄，注重传统资源保护，以新建、改造提升平房为主；对保留改善类村庄，以既有村民自建住房改造和原址新建农村低层住房建筑为主；对搬迁撤并类村庄，按照国土空间规划有序进行搬迁，近期不能搬迁的，以整治人居环境为主。

第十一条县、乡编制国土空间规划和村庄规划，要为农村村民住宅建设用地预留空间。根据农村村民住宅建设用地计划指标需求，在年度土地利用计划中单列安排，原则上不低于新增建设用地计划指标的5%，专项保障农村村民住宅建设用地，按自然资源部有关规定年底实报实销。当年保障不足的，下一年度优先保障。

第十二条村民住宅建设应当符合国土空间规划、村庄建设发展规划，在充分利用原有宅基地、空闲地基础上，合理安排新增宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田。城、镇规划建设用地规模范围外的村庄，应通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件村民的建房需求。城、镇规划建设用地范围内的村庄，可通过建设村民公寓、村民住宅小区等方式，满足村民居住需求，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配和自有宅基地村民建房。在列入改造计划的城中村和旧城范围内，不再新建、扩建各类住房建设项目。经鉴定属于危房确需改建的，不得增加建筑面积，不得改变原有建筑的基底、形体、高度等。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、翻建、改建、扩建住宅。

第十三条加强村民建房风貌管控。村庄建筑风貌要能够体现地域特色和居民生活习惯，明确村庄院落和住宅的平面布局形态，明确住房建设的建筑密度、建筑高度、建筑退让距离、日照间距等规划管控指标。

第十四条县住房和城乡建设局结合当地村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，负责组织编制村民自建住房设计图册，供村民无偿使用。乡（镇）政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。

第十五条严格落实“一户一宅”规定。农村村民新建住宅，宅基地面积标准按照《河北省农村宅基地管理办法》执行，每户申请审批宅基地面积不得超出200㎡，原则上以不超过三层的低层住宅为主，一般不规划建设三层及以上的住房。

第三章申请审批

第十六条农村宅基地和住房建设按照“农户申请、村级审核、乡（镇）审批、县级备案”的程序进行。申请宅基地与户籍管理之间不得设立互为前置的申请条件。

本细则所称“户”，是指取得本集体经济组织成员资格、享受集体资产分配、履行集体成员义务的集体经济组织成员所形成的家庭户。一般由户主、配偶、未成年子（女）等家庭成员组成。

第十七条农村村民有下列情况之一的，可以以户为单位申请宅基地：

（一）无宅基地的；

（二）因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的；

（三）现住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的;

（四）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（五）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的。

（六）法律法规规定的其他情形。

第十八条农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

（一）户籍不在本集体经济组织的；

（二）年龄未满十八周岁的；

（三）宅基地选址不符合乡（镇）国土空间规划和村庄规划的；

（四）农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的；

（五）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；

（六）申请新建住房，原已有宅基地但又拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的；

（七）因征地拆迁已享受住房安置的；

（八）法律法规规定的其他情形。

第十九条农村宅基地申请审查程序

（一）申请。符合宅基地和建房申请条件的农户（以下简称申请人），填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（以下简称《申请表》）、《农村宅基地使用承诺书》（以下简称《承诺书》），以户为单位向所在村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）提出书面申请，并填写农村宅基地使用承诺书。

（二）村级组织初审。村级组织自收到农户书面申请5个工作日内就《申请表》《承诺书》等材料是否完整进行初审，填写不完整的退回申请人补正，填写完整的提交最近一次即将召开的村民代表会议讨论。

（三）村民代表会议讨论。村级组织依法召集村民代表会议，对申请人资格、申请理由、拟用地建房是否符合村庄规划，是否征求了用地建房相邻权利人意见等进行讨论，所作决定应当经到会人员的过半数同意。

（四）公示。村级组织将村民代表会议所作决定及申请理由、拟用地位置和面积、拟建房屋层高、申请人提交的相关材料等情况在村务公开栏内公示，公示时间不少于5个工作日。

（五）审查结果上报。公示无异议或异议不成立的，村级组织在公示结束之日起5个工作日内签署意见，连同申请人提交的相关材料、相邻土地使用权人（四邻）意见书、房屋平面图、村民代表会议记录、公示情况等报送乡（镇）人民政府。

在原宅基地上翻建、改建、扩建的，除提交前款规定的材料外，还应当提交原宅基地权属证明。

第二十条农村宅基地审核批准程序

（一）初步审核。乡（镇）在行政综合服务中心设立宅基地窗口，工作人员收到宅基地申请后，对申请材料是否齐全，《申请表》、《承诺书》填写是否符合要求等进行审核，报送材料完备的，予以受理；报送材料不完备的，当场一次性告知申请人需要补正的全部要求，不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

（二）现场勘查。宅基地申请受理后，乡（镇）农业综合服务中心牵头组织自然资源和生态环境办公室等相关部门完成现场勘查和材料审核等工作。实地审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划和地类等，绘制宅基地宗地草图。

（三）审查及审批。乡（镇）农业综合服务中心负责审查申请人是否符合申请条件，拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准，宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村审核公示等。乡（镇）自然资源和生态环境办公室负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求。涉及占用农用地及未利用地的，应当在办理农用地及未利用地转用审批手续后，再依法核发乡村建设规划许可证。申请的宅基地选址涉及林业规划、河道防洪泄洪退让、高压供电架空走廊、公路铁路及各类工程管线安全退让距离等问题的，由乡（镇）政府组织征求林业、水利、电力、交通等相关乡（镇）内设机构或部门派驻乡镇机构的意见。乡（镇）政府自受理宅基地和建房申请之日起20个工作日内作出是否批准的决定，农用地及未利用地转用审批时限不包含在内。20个工作日内不能办结的，经乡（镇）政府负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

（四）审批公布。经审核认为符合申请条件的，乡（镇）政府自做出准予批准决定之日起5个工作日内出具《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，不予批准的，在作出不予批准决定之日起5个工作日内填写《农村宅基地和建房不予批准通知书》书面告知村集体经济组织，经依法批准的宅基地，村级组织及时将审批结果张榜公布。

第二十一条农村村民在取得《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》之日起，原则上12个月内完成建房并通过核查验收，到期未施工或已施工未完成建房的，需向批准机关申请延期，延期最长不超过12个月。逾期未办理或者未经原审批部门同意延期的，《乡村建设规划许可证》自行失效。

第二十二条农村村民住房建设竣工并经验收合格，报县级农业农村、自然资源、住房城乡建设部门备案后，持批准文件等资料到县不动产登记中心办理不动产证。

第二十三条乡（镇）建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料要归档留存，“一户一档”。每季度汇总村民宅基地审批结果，填写《农村宅基地和建房结果备案表》，分别报县级农业农村、自然资源、住房城乡建设部门备案。

第二十四条乡(镇)政府要公布办事指南和办理流程，公开乡（镇）国土空间规划、村庄规划和投诉举报方式，明确部门职责和办理时限，并及时公布审批结果。

第二十五条村民一户只能新建、改建、扩建或者翻建一处住宅。一户多宅的，农户只能对确权的住宅进行改建、扩建或者翻建，未经确权的不得改建、扩建或者翻建。村民改建、扩建和翻建住宅时，要符合村庄规划要求，不得超过农村宅基地确权登记面积。

因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民，鼓励其自愿有偿退出闲置宅基地。

第二十六条农村村民要严格按照批准的位置、面积和建房标准建设住宅。禁止未批先建和超面积、超层、超高建房。

严禁在批准的宅基地边界之外，依附住房挤占公共空间进行私搭乱建。

异址新建的，应当在新房竣工验收后6个月内自行拆除原宅基地上的建筑物和其他附着物，并将原宅基地退还村集体并注销其产权。

第二十七条经批准的农村宅基地，只能用于农村村民住房及其生活附属设施建设，不得改变土地用途和住房自用性质。

农村村民在村庄规划制定前经批准已建成使用的不符合新村庄规划的住宅，一般不得翻建、改建、扩建。

第二十八条农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

城镇居民和不符合宅基地申请条件的农村村民因继承取得的房屋不得翻建、改建、扩建，在房屋处于不可居住的状态时，危旧房屋拆除，所占用的宅基地依法由村集体收回。

第四章建房管理

第二十九条村民自建两层（不含两层）以上住宅，须委托有相应资质的设计单位进行设计，按照工程建设和建筑市场管理有关法律、法规规定办理施工许可等建设手续，由有相应资质的施工企业承担建设任务。

建制镇、集镇规划区内的集中村民住宅应依法依规委托有相应资质的设计单位设计、办理《乡村建设规划许可证》和开工许可后，方可组织建设。

建制镇、集镇规划区内所有加层的扩建工程必须委托有资质的设计单位进行设计，并由有资质的施工单位承建。

第三十条村民自建住房两层（含两层）以下新建、改建、扩建住宅，应选用县级住房城乡建设部门推荐的村民自建住房设计图册和房屋结构设计图，接受建筑工匠、技术队伍和竣工验收等建设管理的指导和服务。

鼓励村民自建住房建设采用新型建造技术和绿色建材，引导村民建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居住房。

第三十一条县住房和城乡建设局要健全农村工匠培训制度和管理制度，提高农村工程施工人员能力素质，发挥农村建筑工匠保障农村房屋建设质量安全的重要作用。县住房和城乡建设局配合乡（镇）政府对村民自建住房两层（含两层）以下新建、改建、扩建住宅，通过指导建房农户与施工方签订合同、协议等方式,明确双方的权利、义务，严格按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工。

第三十二条村民建房竣工后，要向乡（镇）政府申请竣工验收。乡（镇）政府接到申请后，在10个工作日内，组织本级农业综合服务中心、自然资源和生态环境办公室等部门（机构）及施工负责人、技术人员等到现场进行验收，实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

第三十三条村民自建住房通过验收后，持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》《部门备案表》以及其他规定的材料向县自然资源和规划局不动产登记中心申请不动产登记。对涉及另行选址新建住宅的，按规定注销原宅基地产权。

第五章转让与退出

第三十四条在确保“户有所居”、符合规划和用途管制、征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与其依法取得的闲置宅基地使用权，也可以互换依法取得的宅基地和住宅。宅基地使用权转让、赠与或互换的，附着于该宅基地的住宅及其附属设施需一并转让、赠与或互换，并应当及时到不动产登记部门办理变更登记。

严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上的房屋。

第三十五条农村宅基地使用权转让应具备以下条件：

（一）符合村庄规划；

（二）农村宅基地使用权界址清楚、权属明晰；

（三）受让人、受赠人应为本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件；

（四）双方应坚持自愿、平等、协商一致的原则，且宅基地转让方需征得户内全体成员同意；

（五）经本村集体经济组织同意。

第三十六条宅基地使用权转让应当进行审核批准并签订转让合同，具体审批程序如下：

（一）村民委员会审议；

（二）村民代表会议民主决策；

（三）所在地乡（镇）政府审核批准；

（四）签订宅基地转让合同，办理宅基地使用权变更手续。

第三十七条村集体和农户闲置宅基地及房屋出租的，双方当事人应签订规范的流转合同。合同中应当明确约定产权归属和各项权利义务，特别是对合同到期后的宅基地、住宅及配套设施设备归属作出明确约定。

租赁合同的期限不得超过二十年，合同到期后双方可以另行约定。